Woningmarktverkenning
In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. Voorts is er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland.
Introductie
De provincie maakt elke drie jaar nieuwe prognoses. Dit betreft de provinciale Woningbehoefteraming (WBR) en bevolkingsprognose (BP). Het Rijk doet elke drie jaar een woononderzoek (WoOn) en laat ABF Research in opdracht van het Ministerie van BZK een woningbehoefteprognose voor de langere termijn (tot 2040) maken. In opdracht van de provincie maakt onderzoeksbureau ABF Research elke drie jaar ook een Zuid-Hollandse woningmarktverkenning (WMV). Deze woningmarktverkenning geeft een beeld van de vraag naar woningen. De woningmarktverkenning dient als uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit in de regionale woonvisies. Voorheen gebeurde dit met name op basis van de kwantitatieve provinciale prognoses.
veranderingen op de woningmarkt beschreven en wordt er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates door ABF Research een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland. Demografische prognoses, economische aannames, beleidsaannames en een enquête naar woonvoorkeuren worden als input gebruikt.
Het model beschrijft de consumentgerichte voorraadontwikkeling en dus niet wat er (meest waarschijnlijk) gaat gebeuren of wat er moet gebeuren. ABF Research geeft aan dat er goede redenen kunnen zijn voor overheden en ontwikkelaars om af te wijken van de consumentgerichte ontwikkelingen zoals die uit Socrates volgen. Overwegingen ten aanzien van de ruimtelijke ordening, infrastructuur, financiële haalbaarheid, afzetrisico’s en lokale condities kunnen redenen zijn om de nieuwbouwprogrammering anders in te vullen dan Socrates als meest consumentgericht weergeeft.
Nader onderzoek
1) Praktijkcheck bij regio’s, gemeenten, corporaties en andere partijen.
Het doel is informatie ophalen over de kwalitatieve vraag (m.n. prijs) die gemeenten gebruiken om de gesprekken met hun partners (corporaties, ontwikkelaars, beleggers) te voeren en om de door gemeenten en corporaties benoemde problemen scherper in beeld te krijgen. Berenschot heeft hiertoe een rapportage opgeleverd ‘Perspectieven op de Zuid-Hollandse woningmarkt’, welke hieronder in de bijlagen terug te vinden is.
Het doel van deze review is om meer inzicht te krijgen in de verschillen tussen de Woningmarktverkenning van 2013 en 2016. Dit kan helpen om te bepalen hoe de WMV 2016 kan worden omgezet naar een richting voor het ‘bouwprogramma’ per regio. Companen heeft hiertoe een rapportage opgeleverd ‘Analyse en bruikbaarheid woningmarktverkenningen 2013 en 2016’, welke hieronder in de bijlagen terug te vinden is.
Resultaten
- Op korte termijn ervaren de meeste regio’s en corporaties een grote druk op de sociale voorraad. Verder zien zij op dit moment een opkomst in de vrije sector huur, met name middeldure huur.
- Regio’s laten eigen specifiek onderzoek doen naar de woningmarkt, dat naast het provinciale beeld kan worden gezet als aanvulling of nuancering. De provinciale prognoses en de Woningmarktverkenning zijn referentiekader voor gesprek over de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte met de regio’s. En uiteindelijk voor aanvaardig van de regionale woonvisie wat betreft de onderbouwing voor het voorzien in de actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd.
- Het effect van de crisis (en het consumentenvertrouwen) is van invloed op de gewenste woonmilieus. Deze invloed verloopt met name via de huur/koopverhouding. Bij een sterker economisch vertrouwen kopen mensen liever hun woning dan huren.
- Het feit dat woonmilieus soms sterk op elkaar lijken, betekent ook dat de vraag naar een specifiek woonmilieu niet als absoluut moet worden gezien. Als aan de vraag naar een specifiek woonmilieu niet kan worden voldaan, kan een woonmilieu dat er op lijkt een goed alternatief bieden.
- De vertaling van de gewenste woonbuurt naar een gewenst woonmilieu kan leiden tot vertekeningen. Dit speelt naar verwachting het sterkst bij de vraag naar het landelijke woonmilieu. Deze vraag naar landelijk milieu hangt samen met het feit dat voor het bepalen van het gewenste woonmilieu in het WoON 2015 is afgegaan op een (bijgeschatte) voorkeur voor een woonbuurt. Deze vraag naar landelijk milieu moet, zeker in een stedelijke setting, worden gezien als een vraag naar wonen in een uitleglocatie aan een stad. In een dorpse setting kan hetzelfde spelen, maar is de kans groter dat het een daadwerkelijke vraag naar buiten wonen betreft.
- Er is een verschil tussen korte termijn benodigd en lange termijn vraag: voor de provincie Zuid-Holland blijkt een forse behoefte aan eengezinswoningen, vaak in de koopsector. In een (sterk) vergrijzende samenleving lijkt dat een contra-intuïtieve uitkomst. De behoefte aan deze woningen komt voort uit de tendens dat ouderen steeds vaker lang in hun eigen woning blijven wonen. Om aan de directe vraag van woningzoekenden te voldoen geeft het model daarom aan dat het nodig is woningen toe te voegen die er al zijn.
- Aannames in het model gaan uit van een optimale doorstroming van woning naar woning (en een oplossen van scheefwonen) en een gemiddelde inkomensgroei van 0,5% wat betekent dat het model aangeeft dat met name in de goedkopere huurcategorie woningen niet meer nodig zijn die (op korte termijn) nog wel nodig zijn.
- Een te eenzijdige focus op de huidige korte termijnvraag leidt ertoe dat complexe en duurdere opgaven naar de toekomst worden verschoven. Dit trekt een stevige (financiële) wissel op de toekomstige verstedelijkingsopgave. Planning en programmering voor de korte termijn moet reeds anticiperen op de lange termijn vraag.
- De provincie door een aantal partijen graag (actiever) aan tafel wordt gezien als het gaat om expertise en soms bemiddeling. Verder zien zij graag een provincie met een meer gebiedsgerichte rolinvulling.
- Woonmilieus als instrument wellicht niet het juiste is, maar het doel van het instrument (zijnde een kwalitatief gesprek over de juiste woning op de juiste plek) gedeeld wordt.
- Naast modelmatige benaderingen van de werking van de woningmarkt, zullen ook andere kwalitatieve maatschappelijke trends meegewogen moeten worden in de regionale behoefteraming.
Conclusie
(Sub)regio’s hebben de mogelijkheid meer te plannen om zo in te kunnen spelen op aantrekkende marktomstandigheden. Dit kan echter niet worden gebruikt voor de motivering van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking onder trede 1 (actuele behoefte).
Verder relevant voor dit onderwerp is deze kaart met daarin aangegeven de WBR (in relatie tot de BP) per gemeente naar de te verwachten toe- of afname voor de periode 2017-2029. Daarnaast de tabellen van de Woningmarktverkenning met analyses (zoals hierboven beschreven) weergegeven, in relatie tot de WBR en de BP. Deze tabellen zijn hieronder in de bijlagen terug te vinden.
Bijlagen
ABF Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2016
ABF Woningmarktverkenning Regio’s Zuid-Holland 2016
Verschilanalyse WMV 2013 en 2016